Pokud kupující není povoláním stavař či architekt a nevyniká k tomu právním vzděláním, koupě nemovitosti pro něj přestavuje mnoho potenciálních úskalí či rizik. Během předkupní fáze je v zájmu každého zájemce o koupi důkladně prověřit skutečný právní a technický stav nemovitosti a nekupovat tak zajíce v pytli. Pozdější rozčarovaní z vad, které nebyly při nákupu zjevné, bohužel není výjimkou, ale běžnou praxí, která kazí sen o vlastním bydlení či provozu investiční nemovitosti. V řadě případů se s nimi pojí i dodatečné, často i stotisícové náklady.
Nebezpečí skrytých vad se netýká jen starších realit. Ze zkušenosti realitních odborníků se nevyhýbají ani novostavbám a stavbám po rekonstrukci. Zcela běžně se tak můžete setkat s nekvalitními materiály, překročenými normami, poškozenými povrchy, vadnými elektroinstalacemi či hydroizolacemi a nekvalitní realizací stavby. Spekulativní v mnoha případech bývá i právní stav a úplnost či transparentnost související dokumentace. Pro laika je těžké ohlídat všechny aspekty obchodní transakce tak, aby se později vyhnul vadám, které se mohou v konečném důsledku citelně prodražit, jelikož nejsou na první pohled vůbec zřejmé. Podle profesionálních inspektorů jen velmi málo nemovitostí projde při prodeji řádnou prověrkou. Na to nejvíce doplatí samotní kupující, kterým později vznikají průměrně desetitisícové až statisícové náklady.
Nejhorší skryté vady
Nejzávažnější skryté vady prodávaných nemovitostí se nejčastěji týkají statiky, hydroizolace, střechy či jiné vnější konstrukce, elektroinstalace a akustiky. Pochybení v prvních třech zmíněných oblastech přitom mohou dokonce ohrozit bezpečnost a zdraví těch, kdo nemovitost obývají. Dodatečné opravy vadné statiky, hydroizolace či střechy zároveň patří k těm nejnákladnějším., protože je nutné zaplatit projektanty, oborové znalce a zapojit těžkou techniku. Prohlídku vybrané nemovitosti proto nikdy neberte na lehkou váhu a nepovažujte ji za nutnou formalitu předcházející samotnému nákupu. Při prohlídce se zaměřte na praskliny v konstrukci interiéru i exteriéru, problém s hydroizolací zase prozradí váš nos, který ucítí vlhký zápach nebo těžký vzduch, či samozřejmě i samotná zeď, zejména v části, kdy se potkává se zemí. Od špatné hydroizolace je jen krůček k plísním a jiným choroboplodným zárodkům. Důkladně je třeba také posoudit stav střech a celé vnější konstrukce, protože ta obyvatele nemovitosti chrání před vnějšími vlivy.
Vsaďte na nezávislé realitní profesionály
Nezávislým profesionálem se přitom nemyslí realitní makléř, který vystupuje jako zprostředkovatel. V zájmu plynulosti celé transakce je v jeho zájmu spíše eliminovat všechny potenciální zádrhele, které brání rychlému uzavření kupní smlouvy. „Doporučujeme přizvat si na prohlídku nezávislého znalce a konzultovat vše s vaším právním zástupcem. Celý proces posouzení skutečného stavu nemovitosti je nesmírně časově náročný a vyžaduje odborné technickoprávní znalosti, jež většina kupujících přirozeně nemá. Zkušenosti jsou také třeba během jednání o ceně a posuzování, zda je kupní cena odpovídající vzhledem k okolnostem, stavu objektu a situaci na realitním trhu,“ vysvětluje David Novotný, majitel a jednatel Bohemian Estates International.
„Předně je nutné provést kvalifikovaný odhad skutečné tržní hodnoty, eventuálně odhad nákladů na provedení rekonstrukce tak, aby se investice vůbec vyplatila. Po fundovaném posouzení je možné poskytnout argumenty pro vyjednání slevy. Takový postup může ušetřit kupujícímu až statisíce. Do právních záležitostí spadá posouzení veškerých smluv týkající se daného nákupu, tj, zejména kupní smlouvy, smlouvy o úschově a zajištění aktuálních výpisů z listu vlastnictví, přičemž důležité jsou údaje nejen o majiteli, ale také o omezení vlastnického práva, jako je exekuce, zástavní právo či věcné břemeno. Při prověřování stavebně technického stavu se zaměřuje pozornost na zevrubný technický stav. Technická inspekce zahrnuje střechu, statiku, vnitřní rozvody včetně odpadů a stoupaček, podlahy, zdi, izolaci a fasádu,“ vyjmenovává Novotný vše, na co je třeba dát při prohlídkách pozor.
