Pořídili jste s investiční byt za výhodnou cenu a nyní si spokojeně mnete ruce nad rentabilní koupí a očekáváte roční výnos řádově vyšší jednotky procent. Ačkoli je výhodný nákup nemovitosti důležitým článkem investičního řetězce, sám o sobě pro zajímavé zhodnocení peněz do budoucna nestačí.
Výnos z nemovitosti záleží nejen na tom, jak nakoupíte na realitním trhu, ale také na tom, komu a za jakých podmínek se vám ji podaří pronajmout. Výběr nájemníka se přímo promítá do výše čistého výnosu. Zatímco u hrubého výnosu jde o porovnání pořizovací ceny s inkasovaným ročním nájemným, do čistého výnosu se musí započítat i náklady za nebytné běžné opravy, pravidelná údržba a způsobené škody. Špatný výběr nájemníka tedy přímo ohrožuje výnosnost investice a majitel investičního bytu tak přichází o zajímavé zhodnocení vložených finančních prostředků. Podobné je to i s vysokou fluktuací nájemníků, při které vznikají další náklady, pokud se vám nedaří nemovitost pronajímat nepřetržitě a máte velké prodlevy v obsazování bytu jednotlivými nájemníky.
„Koupí ideální investiční nemovitosti tedy starosti nekončí, naopak. O nemovitost je třeba se pravidelně starat. Kvalitní správa si žádá poměrně hodně času: zadávání inzerátů, komunikace se zájemci v podobě desítek telefonátů a e-mailů, prohlídky bytů po večerech, vybírání nájemného, přepisy záloh a energií, rekonstrukce, zajištění oprav a pravidelné údržby, komunikace s dodavateli, platba daní a poplatků, a především všudypřítomná administrace v podobě složenek a smluv. Představu o snadném přivýdělku tak v praxi rychle střídá vystřízlivění a z koníčku při zaměstnání se v mnoha případech stává práce na plný úvazek,“ říká David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates International, která se už více než 10 let zabývá nákupem, správou a prodejem nemovitostí, nejen těch investičních. Časová investice je tu velká. Čas je přitom nejcennější komoditou, kterou je možné investovat do zajímavějších činností. Mimo jiné třeba do realizace dalších investičních záměrů.
Výhodnou investicí se byt stává až ve chvíli, kdy je dlouhodobě a dobře pronajatý solventním nájemníkům se spolehlivou platební morálkou. Největší noční můrou jsou neplatiči, tzv. střídači a jinak problematičtí nájemníci, kteří vás stojí spoustu peněz a času. Lidský faktor bývá zrádný, proto je nejlepší tohoto riziko eliminovat nebo alespoň minimalizovat hned na začátku.
„Pokud neprovozujete investiční byty jako svoji práci na plný úvazek, je lepší správu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem, ovšem bez vaší asistence řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od prověření bezdlužnosti nájemníků přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku až po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií. Vy pak už jen v klidu pobíráte rentu,“ pokračuje Novotný a dodává: „Při dobré obsazenosti dosáhnete nejvyššího možného výnosu až 7 % p. a. bez práce a starostí. Díky našim zkušenostem a odborným znalostem dosahujeme průměrně 96% obsazenosti. Služba si tak na sebe vydělá sama a navíc vám pomůže zvednout zisky.“ Investiční byty přinášejí majitelům hned dvojí zhodnocení: jednak je to samotný výnos z nájmu, druhak je to zhodnocování koupené nemovitosti jako takové.
