Výnos z nemovitosti nezáleží jen na tom, jakou nemovitost koupíte, ale také na tom, komu a jak výhodně se vám ji podaří pronajmout. Špatný výběr nájemníka přímo ohrožuje výnosnost investice a majitel investičního bytu tak přichází o zajímavé zhodnocení. Podobné je to i s vysokou fluktuací nájemníků, při které vznikají další náklady, pokud se vám nedaří nemovitost pronajímat nepřetržitě a máte velké prodlevy v obsazování bytu jednotlivými nájemníky.
Ačkoli je výhodný nákup nemovitosti důležitým článkem investičního řetězce, sám o sobě pro zajímavé zhodnocení peněz do budoucna nestačí. Výnos z investičního bytu je závislý na poměru mezi kupní cenou a výší nájmu. Významný problém proto představuje každý měsíc, kdy od nájemníků nedostanete zaplaceno, především pokud sami splácíte hypotéku. Největší noční můrou investorů jsou proto neplatiči, tzv. střídači a jinak problematičtí nájemníci, kteří stojí spoustu času a energie. Navíc se toto riziko přímo promítá do výše čistého výnosu.
Zatímco u hrubého výnosu jde o porovnání pořizovací ceny s inkasovaným ročním nájemným, do čistého výnosu se musí započítat i náklady za nezbytné běžné opravy, pravidelná údržba a způsobené škody. Výše výnosu totiž záleží na velkém množství faktorů, mezi které patří efektivně správa včetně výběru solventních nájemníků
Co obnáší správa investiční nemovitosti
„Jako majitel nemovitosti musíte zastávat mnoho rolí. Zadávat inzerci, reagovat na poptávku a potenciálním nájemníkům umožnit prohlídku bytu. Neustále vás bude někdo kontaktovat mailem nebo telefonicky. Poté, co se s vybraným nájemníkem dohodnete na nájmu, je třeba připravit nájemní smlouvu s jasně danými pravidly pro obě strany. Pamatovat přitom musíte na všechny běžné i méně obvyklé situace, které mohou nastat. Pokud opomenete něco zásadního nebo to uvedete nejasně, mohou vás čekat nepříjemnosti,“ vypočítává činnosti z běžné agendy majitele a správce nemovitosti David Novotný, majitel a jednatel nezávislé realitní společnosti Bohemian Estates s více než 10letou praxí a zkušenostmi v nákupu, správě a prodeji realit.
„Kromě právních znalostí se neobejdete ani bez účetních znalostí, abyste mohli svoje příjmy z nájmu správně danit. S každým nájemníkem budete muset zvlášť řešit způsob placení záloh za energie, převedení různých služeb jako internet, televize a telefon a průběžně řešit stížnosti a opravy, kdykoli se v bytě něco porouchá,“ nastiňuje časovou náročnost pronajímání bytu Novotný. Čas je přitom nejcennější komoditou, kterou je možné investovat do zajímavějších činností. Mimo jiné třeba do realizace dalších investičních záměrů.
„Pokud neprovozujete investiční byty jako svoji práci na plný úvazek, je lepší správu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem, ovšem bez vaší součinnosti řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od vyhledání bezdlužného nájemníka přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií. Vy pak už jen v klidu pobíráte rentu,“ pokračuje Novotný a dodává: „Při dobré obsazenosti můžete dosáhnout průměrného meziročního zhodnocení nemovitosti až 9,7 %, kam se započítává nejen výnos z nájmu, ale také růst ceny nemovitostí. Díky našim zkušenostem a odborným znalostem dosahujeme průměrně 98% obsazenosti. Služba si tak na sebe vydělá sama a navíc vám pomůže zvednout zisky.“
