Při koupi bytu či domu podepisuje kupující s prodávajícím nebo realitní kanceláří v průměru tři až čtyři smlouvy. Dobře napsané smlouvy bez skrytých právních vad jsou v celém procesu koupi reality klíčové – do budoucna vás mohou ochránit před ztrátou peněz nebo bydlením v nemovitosti ve špatném stavu. Zrádnost právních vad spočívá mj. v tom, že se mohou projevit až s odstupem času, dlouho po zaplacení kupní ceny. Jak se ve smlouvách vyznat a neudělat při podpisu chybu?
S jakými smlouvami se můžete setkat?
Standardně koupi nemovitosti provázejí tyto smlouvy: rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva a smlouva o úschově. Pro všechny typy smluv platí, že byste se nikdy neměli nechat přimět k příliš rychlému, neuváženému podpisu, jakkoli na vás může druhá strana tlačit. Nikdy smlouvu nepodepisujte, dokud si nejste jisti, že máte všechny potřebné informace a obsah smlouvy máte spolehlivě podchycený.
Rezervační smlouva zakotvuje závazek prodávajícího neprodat ve vymezené době nemovitost jinému zájemci a zároveň ukládá povinnost kupujícího zaplatit rezervační poplatek v dohodnuté výši. Podstatou smlouvy o smlouvě budoucí kupní je dohoda o tom, že obě strany chtějí uzavřít kupní smlouvu za určitých podmínek. Kupní smlouva pak představuje vrchol celého procesu koupě nemovitosti. Smlouva o úschově je trojstranná. Uzavírají ji schovatel (advokát, notář, banka), kupující a prodávající a obsahuje závazek kupujícího složit ve vymezené lhůtě na účet schovatele kupní cenu a dále stanovuje podmínky, za jakých schovatel vyplatí kupní cenu prodávajícímu.
Bez nezávislého profesionála získáte záruku jen stěží
Koupě bytu si v mnoha aspektech vyžaduje kvalitní odborné znalosti a zkušenosti. Obecné a velmi dobré doporučení všem kupujícím, nezkušeným i těm, co nenakupují byt poprvé, je vyhledat služby nezávislého profesionála, který se v celé oblasti dobře vyzná. „Revizi smluv a jejich správné, vyvážené znění považujeme za jeden z nejdůležitějších bodů v procesu prodeje. Běžný kupující není schopen rozeznat a včas podchytit možná rizika navrhovaných řešení protistrany, ať už se prodej uskutečňuje napřímo, nebo jde přes zprostředkovatele,“ říká David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates International, která se od roku 2006 zabývá poradenstvím a správou v oblasti investičních nemovitostí.
„Špatná formulace či opomenutí důležitých skutečností mohou v krajních případech vést až ke ztrátě nemovitosti nebo zpronevěře peněz kupujícího,“ pokračuje a ze své zkušenosti dodává, že v dnešní době bývají problémem zástavní práva, nájemní práva, věcná břemena apod., která váznou na nemovitostech. Čtení právních dokumentů proto vyžaduje maximální pozornost a preciznost. Pokoušet se projít celým procesem bez odborných služeb a konzultací právníka by bylo s ohledem na důležitost investice minimálně riskantní.
